Sejm pracuje nad nowelizacją tzw. ustawy deweloperskiej (druk nr 1767). Jedna z najważniejszych zmian dla kupujących mieszkania dotyczy tego, jak liczy się powierzchnię użytkową lokalu.
W projekcie pojawił się zapis, że:
„Powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy.”
Brzmi technicznie? W praktyce to bardzo konkretna zmiana dla każdego, kto będzie kupował mieszkanie od dewelopera po 1 stycznia 2026 r.
W tym wpisie wyjaśniamy „po ludzku”:
- skąd w ogóle wziął się problem z liczeniem metrów,
- czym jest Polska Norma PN-ISO 9836 i co oznacza dla metrażu mieszkania,
- jakie korzyści i ryzyka niesie nowelizacja dla kupujących,
- na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej po 2026 r.
1. Dlaczego państwo zajęło się… liczeniem metrów?
Dziś na rynku funkcjonują różne normy pomiaru powierzchni, m.in.:
- stara PN-70/B-02365 – używana m.in. dla podatków,
- nowsza PN-ISO 9836 (w kilku wersjach) – stosowana w dokumentacji technicznej, przez projektantów i deweloperów.
Ustawa deweloperska wymagała, żeby deweloper wskazał w prospekcie i umowie, według jakiej normy liczy powierzchnię, ale… pozwalała wybrać dowolną z nich. W efekcie:
- dwa mieszkania o „70 m²” mogą być mierzone zupełnie inaczej,
- lokale z dużymi skosami „na papierze” wyglądają na większe niż są w rzeczywistości,
- część firm dolicza do metrażu powierzchnię pod ściankami działowymi, część – nie, co wpływa na cenę.
Do tego dochodzi kwestia rozliczania różnic metrażu między projektem a pomiarem powykonawczym – tu też praktyki rynkowe są bardzo różne.
Nowelizacja ma ten chaos uporządkować.
2. Co dokładnie zmienia nowelizacja?
Projekt ustawy wprost odsyła do Polskiej Normy dotyczącej wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, czyli w praktyce do PN-ISO 9836 (w aktualnej wersji).
Kluczowe założenia:
- Jedna metoda liczenia powierzchni użytkowej – Powierzchnia użytkowa lokalu w umowie deweloperskiej ma być liczona zawsze według tej normy – bez dowolności po stronie dewelopera.
- „Zamrożenie” wersji normy w czasie – Stosuje się tę wersję normy, która obowiązywała w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy. Dzięki temu, jeśli norma zostanie zaktualizowana w trakcie realizacji inwestycji, nie zmieni to już zasad rozliczeń w rozpoczętym projekcie.
- Cena = cena za m² × powierzchnia użytkowa Cena mieszkania ma być obliczana jako iloczyn ceny jednostkowej za 1 m² i powierzchni użytkowej wyliczonej według normy. To porządkuje mechanizm ustalania ceny i ułatwia porównywanie ofert.
- Wejście w życie Zgodnie z informacjami prasowymi, zmiany w zakresie sposobu liczenia powierzchni mają zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2026 r. i dotyczyć nowych umów zawieranych po tej dacie.
3. Co to jest Polska Norma PN-ISO 9836 – w praktyce?
Sama norma jest dokumentem technicznym, ale z punktu widzenia kupującego najważniejsze są konsekwencje praktyczne.
3.1. Pomiar po tynkach, w lokalu wykończonym
PN-ISO 9836 zakłada, że:
- pomiar wykonuje się w lokalu wykończonym, po ułożeniu tynków,
- mierzymy tuż nad posadzką, między gotowymi ścianami.
Efekt: metraż bliższy temu, co faktycznie masz do dyspozycji, a nie „z projektu” w stanie surowym.
3.2. Skosy – ważny temat przy poddaszach
Według PN-ISO 9836:
- powierzchnia pod skosami poniżej 1,9 m wysokości traktowana jest jako powierzchnia pomocnicza,
- do powierzchni użytkowej (tej, która liczy się do metrażu lokalu) wchodzi dopiero część powyżej 1,9 m.
To duża zmiana względem starszej normy, gdzie część powierzchni między 1,4 a 2,2 m mogła być liczona w 50%.
W praktyce: w mieszkaniach z poddaszem lub mocnymi skosami „oficjalny” metraż może się zmniejszyć w porównaniu z tym, jak niektórzy deweloperzy liczyli go do tej pory.
3.3. Balkony, tarasy, loggie
Norma przewiduje, że balkony i tarasy są wykazywane oddzielnie – nie powinny być po prostu dorzucane do powierzchni użytkowej mieszkania, choć często są przeliczane na m² i wyceniane osobno.
Dla kupującego to plus – łatwiej zrozumieć, ile metrów dotyczy „wnętrza”, a ile części zewnętrznych.
3.4. Ścianki działowe i „przegrody nietrwałe”
PN-ISO 9836 dopuszcza zaliczenie do powierzchni użytkowej przestrzeni pod przegrodami nietrwałymi, łatwo demontowalnymi (np. lekkie ścianki z płyt g-k).
To obszar, w którym nadal mogą pojawiać się spory interpretacyjne:
- czy konkretna ścianka jest „nietrwała”,
- czy metr pod nią liczyć do powierzchni użytkowej.
Nowelizacja nie rozwiązuje wszystkich tych wątpliwości, ale przynajmniej ustawia wszystkich na jednej normie.
4. Co ta zmiana oznacza dla kupujących mieszkanie od dewelopera?
4.1. Bardziej porównywalne oferty
Dziś dwie inwestycje o podobnym standardzie i cenie mogą mieć różnie liczony metraż – więc cena za m² też bywa „z innej bajki”.
Po wejściu w życie zmian:
- wszyscy deweloperzy będą musieli stosować ten sam sposób liczenia powierzchni użytkowej,
- łatwiej będzie porównać cenę za m² między inwestycjami,
- mniej będzie niespodzianek typu „na wizualizacji wyglądało na 60 m², a z normy wychodzi 54”.
4.2. Uczciwszy metraż w mieszkaniach ze skosami
Najwięcej zyskają osoby kupujące:
- mieszkania na poddaszu,
- ostatnie kondygnacje z mocnymi skosami,
- lokale z rozbudowanymi antresolami.
Powierzchnia, z której nie da się realnie korzystać, nie będzie już w tak prosty sposób nadmuchiwała metrażu użytkowego – a więc i ceny liczonej za m².
Oczywiście deweloper może zareagować korektą cennika (wyższą ceną za m² przy mniejszej liczbie metrów), ale przynajmniej metraż będzie opisany w uczciwszy, jednoznaczny sposób.
4.3. Mniej pola do „trików” kontraktowych
Do tej pory spotykaliśmy m.in.:
- zapisy o dopuszczalnej różnicy np. do 2% powierzchni bez rozliczeń,
- niejednoznaczne odesłania do norm lub ich brak,
- rozbieżności między prospektem, projektem i pomiarem powykonawczym.
Po zmianach:
- każda różnica metrażu będzie liczona w odniesieniu do tej samej normy,
- łatwiej będzie wykazać, że coś jest niezgodne z przepisami albo umową,
- sądy będą miały jasny punkt odniesienia – właśnie PN-ISO 9836.
5. Co z rynkiem wtórnym, podatkami i księgami wieczystymi?
Na dziś projekt dotyczy głównie umów deweloperskich, a nie np. sposobu ustalania powierzchni do podatku od nieruchomości czy wpisów w księgach wieczystych. Tam nadal funkcjonują inne regulacje i praktyki (często oparte na starszej normie).
W praktyce oznacza to, że przez pewien czas możemy żyć w świecie, w którym:
- mieszkanie od dewelopera ma metraż liczony według PN-ISO 9836,
- ten sam lokal na potrzeby podatku może mieć inną powierzchnię,
- a w księdze wieczystej jeszcze inną, np. z doliczonymi pomieszczeniami przynależnymi.
To kolejny powód, aby czytać dokumenty ze zrozumieniem i – w razie wątpliwości – poprosić o pomoc kogoś, kto porusza się w tych przepisach na co dzień.
6. Jak przygotować się do zakupu mieszkania po 2026 r.?
6.1. Co sprawdzać w prospekcie i umowie?
Przy analizie dokumentów zwróć uwagę na:
- Odesłanie do normy
- Czy w prospekcie i umowie jest wprost wskazana PN-ISO 9836 (lub „Polska Norma dotycząca wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie”)?
- Data złożenia wniosku o pozwolenie na budowę
- Ta data „zamraża” wersję normy – warto ją znać i mieć w dokumentach.
- Zasady rozliczania różnic metrażu
- Jaki próg odchyłek przewiduje umowa?
- Czy różnice powyżej tego progu są rozliczane na korzyść obu stron, czy tylko dewelopera?
- Sposób wykazywania balkonów, tarasów, komórek
- Czy są jasno opisane jako powierzchnie dodatkowe, z osobną ceną?
- Czy przypadkiem nie są „wrzucone” do jednego metrażu mieszkania?
6.2. Na co uważać przy lokalach ze skosami?
Jeśli myślisz o mieszkaniu na poddaszu:
- poproś o rzuty z zaznaczonymi wysokościami (1,9 m i więcej),
- zapytaj, jaką powierzchnię stanowią skosy liczone jako pomocnicze – będziesz wiedzieć, ile przestrzeni będzie faktycznie wygodna w użytkowaniu,
- rozważ dodatkowy pomiar powykonawczy przed finalnym rozliczeniem.
7. Jak może pomóc Ci homependium?
Nowelizacja ustawy to krok w dobrym kierunku, ale nie sprawi, że każda umowa stanie się nagle prosta i przejrzysta. Nadal będzie miejsce na:
- niejasne zapisy dotyczące różnic metrażu,
- wątpliwości co do kwalifikacji ścian działowych czy skosów,
- rozbieżności między prospektem, projektem a stanem faktycznym.
W homependium działamy jako opiekun po stronie kupującego. Pomagamy:
- przeanalizować prospekt informacyjny i umowę deweloperską pod kątem metrażu i sposobu jego liczenia,
- zrozumieć, co w Twoim konkretnym mieszkaniu „robi” różnicę w metrach i w cenie,
- przygotować się do odbioru technicznego i ewentualnego rozliczenia powierzchni po pomiarze geodezyjnym.
Jeżeli planujesz zakup mieszkania od dewelopera – szczególnie z poddaszem lub niestandardową geometrią – warto porozmawiać o tym wcześniej. Jeden zapis o powierzchni użytkowej potrafi przełożyć się na kilkadziesiąt tysięcy złotych różnicy w cenie.
