Słup energetyczny na działce a zakup nieruchomości po wyroku TK z 2 grudnia 2025 r.

Co zmienia nowe orzeczenie w sprawie zasiedzenia służebności przesyłu?

2 grudnia 2025 r. Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok w sprawie o sygnaturze P 10/16, który może być przełomowy dla właścicieli działek z liniami energetycznymi, gazociągami czy rurami ciepłowniczymi. TK uznał, że firmy przesyłowe nie mogły – przed 3 sierpnia 2008 r. – nabywać „po cichu” prawa do korzystania z cudzej działki poprzez tzw. zasiedzenie służebności gruntowej o treści służebności przesyłu.

To ważna wiadomość dla każdego, kto:

• ma na działce słup energetyczny, linię, rurociąg lub kabel,
• planuje zakup działki z taką infrastrukturą,
• chce sprawdzić, czy przysługuje mu wynagrodzenie lub odszkodowanie.

Poniżej wyjaśniamy, co dokładnie powiedział Trybunał, skąd wzięło się zasiedzenie służebności przesyłu i jakie wnioski praktyczne płyną z wyroku dla kupujących działki.

1. Skąd problem? Służebność przesyłu i zasiedzenie w pigułce

Czym jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu to szczególny rodzaj prawa rzeczowego, który pozwala przedsiębiorstwu (np. energetycznemu, gazowemu, telekomunikacyjnemu) legalnie korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do posadowienia i utrzymania urządzeń przesyłowych – np. słupów, kabli, rur, stacji transformatorowych. Jest uregulowana w art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego i obowiązuje od 3 sierpnia 2008 r.

W praktyce oznacza to, że:

• przedsiębiorstwo ma prawo dojścia/dojazdu do urządzeń,
• właściciel gruntu musi znosić ich istnienie,
• właściciel powinien otrzymać wynagrodzenie za ustanowienie służebności i za korzystanie z pasa gruntu.

Co działo się przed 2008 r.?

Przed wprowadzeniem służebności przesyłu firmy energetyczne i inne przedsiębiorstwa przesyłowe często stawiały infrastrukturę bez umowy z właścicielem albo na podstawie bardzo starych decyzji administracyjnych. Gdy właściciele po latach zaczęli domagać się pieniędzy za korzystanie z ich działek, przedsiębiorstwa broniły się argumentem:

„Nabyliśmy prawo do korzystania z nieruchomości przez zasiedzenie służebności gruntowej o treści służebności przesyłu.”

Sądy przez długie lata akceptowały takie podejście, powołując się na uchwały Sądu Najwyższego. W efekcie wielu właścicieli słyszało w wyrokach: „roszczenie oddalono, bo przedsiębiorstwo zasiedziało służebność” – mimo że formalnej służebności przesyłu jeszcze w ogóle nie było.

2. Co dokładnie zakwestionował Trybunał Konstytucyjny?

Trybunał w wyroku z 2 grudnia 2025 r. uznał za niezgodne z Konstytucją takie rozumienie przepisów, które pozwalało firmom przesyłowym nabywać „przez zasiedzenie” służebność gruntową o treści służebności przesyłu za okres sprzed 3 sierpnia 2008 r.

W dużym uproszczeniu TK powiedział:

1. Katalog służebności jest zamknięty (numerus clausus) – nie można „dorabiać” sobie nowego prawa rzeczowego tylko przez orzecznictwo, jeśli ustawodawca jeszcze go nie wprowadził.
2. Skoro służebność przesyłu weszła w życie dopiero w 2008 r.,to wcześniej nie można było jej zasiedzieć, nawet „pod przebraniem” służebności gruntowej.
3. Pozwalanie na takie „wsteczne” zasiedzenie narusza konstytucyjną ochronę prawa własności (art. 64 Konstytucji).

To uderza w dotychczasową linię orzeczniczą, na którą często powoływały się przedsiębiorstwa przesyłowe, broniąc się przed roszczeniami właścicieli działek.

3. Co to oznacza dla właściciela działki ze słupem energetycznym?

Jeśli masz słup energetyczny na działce (albo inną infrastrukturę przesyłową), po wyroku TK warto zadać kilka kluczowych pytań:

1. Na jakiej podstawie urządzenia znalazły się na działce?
   • Czy była zawarta umowa ze wcześniejszym właścicielem?
   • Czy istnieje decyzja administracyjna (np. wywłaszczeniowa, lokalizacyjna)?
   • Czy w księdze wieczystej jest wpisana służebność przesyłu?
2. Kiedy faktycznie posadowiono urządzenia?
   • Jeśli instalacja stoi od wielu lat (np. od lat 70., 80., 90.), wcześniej przedsiębiorstwo mogło w sądzie powoływać się na zasiedzenie.
   • Teraz ten argument – przynajmniej w części przypadków – traci podstawę konstytucyjną.
3. Czy przedsiębiorstwo płaci Ci cokolwiek za korzystanie z gruntu?
   • Jeśli nie – być może masz podstawy do żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie oraz odszkodowania za obniżenie wartości działki.

Wyrok nie oznacza automatycznego „przelania pieniędzy” na konto właściciela, ale znacząco wzmacnia pozycję negocjacyjną w sporach z przedsiębiorstwami przesyłowymi.

4. Zasiedzenie służebności przesyłu po wyroku TK – co się zmienia?

Do tej pory

Przedsiębiorstwa przesyłowe często broniły się tak:

• słup stoi od 30–40 lat,
• więc nawet jeśli nie ma umowy, służebność została zasiedziana,
• a skoro jest zasiedzenie, to właściciel nie może żądać ani usunięcia urządzeń, ani wynagrodzenia za korzystanie z gruntu.

Sądy na ogół akceptowały koncepcję „służebności gruntowej o treści służebności przesyłu” – czyli de facto tworzyły nowy typ służebności przed jego formalnym wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego.

Po 2 grudnia 2025 r.

Trybunał Konstytucyjny uznał taką praktykę za niezgodną z Konstytucją. W konsekwencji:

• nie można już „na skróty” przyjmować, że przedsiębiorstwo zasiedziało coś, czego w ustawie jeszcze nie było,
• sądy muszą dokładniej badać:
  • czy faktycznie doszło do zasiedzenia,
  • jaki był zakres korzystania z nieruchomości,
  • czy nie doszło do naruszenia prawa własności właściciela,
• w wielu sprawach – zwłaszcza dotyczących infrastruktury posadowionej przed 2008 r. – otwiera się możliwość dochodzenia roszczeń, które wcześniej były automatycznie oddalane.

Wciąż możliwe jest zasiedzenie służebności już po 2008 r., ale wymaga to spełnienia przesłanek z Kodeksu cywilnego (czas posiadania, sposób korzystania z nieruchomości itd.) – nie wystarczy samo stwierdzenie „słupek stoi od dawna”.

5. Kupujesz działkę ze słupem energetycznym – jakie ryzyka i szanse?

Jeśli planujesz zakup działki budowlanej, a na działce lub w jej pobliżu biegnie linia energetyczna, jest słup, gazociąg, rurociąg czy kabel – wyrok TK jest dla Ciebie zarówno ostrzeżeniem, jak i szansą.

5.1. Na co uważać przed zakupem?

1. Sprawdź księgę wieczystą (KW)
   • Czy jest wpisana służebność przesyłu na rzecz konkretnego przedsiębiorstwa?
   • Jak brzmi wpis – czy określa pas służebności, sposób korzystania, wynagrodzenie?
2. Zweryfikuj dokumenty planistyczne i mapy
   • MPZP / decyzja o WZ – czy przewiduje strefę ochronną wokół linii/rurociągu?
   • Mapy zasadnicze i ewidencyjne – gdzie dokładnie przebiegają urządzenia?
3. Zapytaj sprzedającego o podstawę prawną posadowienia urządzeń
   • Czy ma umowę z przedsiębiorstwem przesyłowym?
   • Czy pobiera wynagrodzenie / odszkodowanie?
   • Czy toczyły się kiedyś sprawy sądowe w tym zakresie?
4. Oceń wpływ urządzeń na chłonność działki i jej wartość
   • Czy słup lub linia ogranicza możliwość zabudowy (np. minimalne odległości od linii WN)?
   • Czy pas technologiczny nie „zjada” kluczowej części działki budowlanej?
5. Zarezerwuj sobie czas na analizę prawną
   • Po wyroku TK warto bardziej niż kiedykolwiek przyjrzeć się, czy przedsiębiorstwo ma w ogóle solidny tytuł do korzystania z Twojej przyszłej działki.

5.2. Jakie szanse daje wyrok TK?

Jeśli kupujesz działkę z istniejącą infrastrukturą przesyłową, wyrok TK:

• zwiększa szansę na to, że przedsiębiorstwo nie będzie mogło łatwo zasłonić się zasiedzeniem,
• może otworzyć drogę do:
  • zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem,
  • żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu (za ostatnie lata, które nie uległy przedawnieniu),
  • ewentualnego odszkodowania za obniżenie wartości działki, jeśli infrastruktura istotnie ją ogranicza.

Dlatego w negocjacjach ze sprzedającym możesz argumentować:

• że linia / słup / rurociąg to nie tylko „drobna niedogodność”,
• ale element, który zwiększa ryzyko prawne i może wymagać dodatkowych działań po zakupie (np. rozmów z przedsiębiorstwem, procedur sądowych).

To uzasadnia negocjowanie niższej ceny działki.

6. Masz już działkę ze słupem – co możesz zrobić?

Wyrok TK nie załatwia sprawy „z automatu”, ale zmienia punkt wyjścia. W praktyce właściciel działki ze słupem energetycznym powinien przejść kilka kroków:

Krok 1. Uporządkowanie dokumentów

• aktualny odpis z księgi wieczystej,
• dokumenty nabycia nieruchomości (akt notarialny, decyzje),
• stare mapy, decyzje administracyjne, ewentualna korespondencja z przedsiębiorstwem,
• dokumentacja fotograficzna słupa / linii.

Krok 2. Ustalenie daty posadowienia urządzeń

Im starszy słup, tym bardziej do tej pory działał argument „zasiedzenia”. Po wyroku TK ten argument trzeba badać od nowa – zwłaszcza, jeśli infrastruktura powstała przed 3 sierpnia 2008 r.

Krok 3. Sprawdzenie wpisów o służebności

• Jeśli w KW jest wpisana służebność przesyłu – sprawdź jej treść (czy obejmuje całą infrastrukturę, jakie daje uprawnienia i czy było za nią wynagrodzenie).
• Jeśli nie ma wpisu – może to oznaczać, że przedsiębiorstwo korzysta z gruntu bez tytułu prawnego albo w zakresie szerszym niż ustanowiona służebność.

Krok 4. Analiza możliwych roszczeń

W zależności od sytuacji i historii działki, mogą wchodzić w grę m.in.:

• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
• odszkodowanie za obniżenie wartości działki,
• ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem,
• w wyjątkowych sytuacjach – żądanie usunięcia urządzeń (jeśli brak jakiegokolwiek tytułu prawnego i nie doszło do zasiedzenia).

Decyzję o konkretnej ścieżce warto podejmować już z prawnikiem, bo każdy przypadek wymaga analizy dat, dokumentów i ryzyk procesowych.

7. Wyrok TK a zakup działki – jak mądrze z niego skorzystać?

Z perspektywy kupującego zakup działki z infrastrukturą przesyłową po wyroku TK to:

• większa szansa na renegocjację ceny (masz argument, że stan prawny nie jest idealnie „czysty”),
• jednocześnie obowiązek gruntownego sprawdzenia dokumentów – żebyś nie kupił sporu z przedsiębiorstwem w pakiecie z działką.

Przed zawarciem umowy:

1. Zrób przegląd dokumentów (KW, mapa, MPZP, decyzje).
2. Zbierz informacje od sprzedającego o relacji z przedsiębiorstwem przesyłowym.
3. W razie wątpliwości – rozważ analizę prawną konkretnej sytuacji (to często ułamek wartości transakcji, a pozwala uniknąć kosztownych sporów).

8. Podsumowanie – co powinien zapamiętać czytelnik homependium?

• Masz słup energetyczny na działce? Po wyroku TK z 2 grudnia 2025 r. nie wystarczy już automatycznie przyjąć, że „firma to zasiedziała, nic się nie da zrobić”. W wielu przypadkach pojawia się przestrzeń do dochodzenia wynagrodzenia lub odszkodowania.
• Kupujesz działkę z infrastrukturą przesyłową? Musisz dokładnie sprawdzić stan prawny – inaczej możesz przepłacić za grunt, na którym Twoje prawo własności jest realnie ograniczone.
• Zasiedzenie służebności przesyłu nie może już – w świetle orzeczenia TK – opierać się na konstrukcji „służebności gruntowej o treści służebności przesyłu” sprzed 2008 r.
• Wyrok wzmacnia ochronę właścicieli, ale nie zwalnia z obowiązku działania: trzeba zebrać dokumenty, przeanalizować historię nieruchomości i dopiero wtedy planować dalsze kroki.

Na Homependium będziemy wracać do tego tematu, bo orzeczenie TK może mieć ogromne znaczenie dla osób, które planują zakup działki lub już mają nieruchomość z linią, słupem czy rurą na swoim gruncie.